도서 소개

서울 상급지 아파트들의 신고가 행진이 이어지고 있지만, 우리나라 전체 부동산 시장을 살펴보면 상황이 좋지 않다. 특히 상업용 부동산의 경우 암담한 현실에 처해 있다. 사회적 이슈로까지 대두된 공실 폭탄 문제는 투자자들을 벼랑으로 내몰고 있다. 반면 도시에서 생활하는, 1인 가구 위주의 MZ세대는 높은 주거비용을 지불하면서도 턱없이 비좁은 공간에서 힘겹게 살아간다. 이러한 문제들을 일거에 해결할, 상업용 부동산 시장에 활기를 불어넣을 키워드가 하나 있다. 바로 ‘셀프스토리지’다.

공유형 창고라고도 불리는 셀프스토리지는 ‘self service storage’의 약자로, 물품을 보관해주는 생활 편의 시설을 일컫는다. 현재 시점에서 한국 상업용 부동산 시장의 공실 문제를 해결할 거의 유일한 대안으로 떠오르는 게 바로 셀프스토리지다. 『셀프스토리지 - 상업용 부동산의 신대륙』은 대한민국을 대표하는 셀프스토리지 기업인 ‘아이엠박스’ 남성훈 대표의 심도 있는 연구와 투자 노하우를 담은 책이다. 셀프스토리지의 개념과 현황, 한국 시장에서의 잠재력을 다양한 사례를 통해 꼼꼼하게 분석해 나간다.

공실 때문에 곤란에 처한 임대인과, 좁은 공간 때문에 열악한 환경에서 살아가는 임차인 모두를 만족시키는 부동산 모델이 바로 셀프스토리지다. 이미 미국과 유럽, 일본에서는 큰 성공을 거두었지만 한국에서는 이제 막 성장 단계에 들어선 만큼 투자 가치는 더더욱 높다고 할 수 있다. 공실에 골머리를 앓는 임대인, 그리고 부동산 투자에 관심이 많은 예비 투자자 모두에게 『셀프스토리지 - 상업용 부동산의 신대륙』은 명쾌한 성공 해법을 제시해 줄 것이다.

  출판사 리뷰

부동산 투자 고수들이 가장 주목하는 뉴이코노미,
진화하는 창고 ‘셀프스토리지’를 해부하다!

서울 상급지 아파트들의 신고가 행진이 이어지고 있지만, 우리나라 전체 부동산 시장을 살펴보면 상황이 좋지 않다. 특히 상업용 부동산의 경우 암담한 현실에 처해 있다. 사회적 이슈로까지 대두된 공실 폭탄 문제는 투자자들을 벼랑으로 내몰고 있다. 반면 도시에서 생활하는, 1인 가구 위주의 MZ세대는 높은 주거비용을 지불하면서도 턱없이 비좁은 공간에서 힘겹게 살아간다. 이러한 문제들을 일거에 해결할, 상업용 부동산 시장에 활기를 불어넣을 키워드가 하나 있다. 바로 ‘셀프스토리지’다.
공유형 창고라고도 불리는 셀프스토리지는 ‘self service storage’의 약자로, 물품을 보관해주는 생활 편의 시설을 일컫는다. 현재 시점에서 한국 상업용 부동산 시장의 공실 문제를 해결할 거의 유일한 대안으로 떠오르는 게 바로 셀프스토리지다. 『셀프스토리지 - 상업용 부동산의 신대륙』은 대한민국을 대표하는 셀프스토리지 기업인 ‘아이엠박스’ 남성훈 대표의 심도 있는 연구와 투자 노하우를 담은 책이다. 셀프스토리지의 개념과 현황, 한국 시장에서의 잠재력을 다양한 사례를 통해 꼼꼼하게 분석해 나간다.
공실 때문에 곤란에 처한 임대인과, 좁은 공간 때문에 열악한 환경에서 살아가는 임차인 모두를 만족시키는 부동산 모델이 바로 셀프스토리지다. 이미 미국과 유럽, 일본에서는 큰 성공을 거두었지만 한국에서는 이제 막 성장 단계에 들어선 만큼 투자 가치는 더더욱 높다고 할 수 있다. 공실에 골머리를 앓는 임대인, 그리고 부동산 투자에 관심이 많은 예비 투자자 모두에게 『셀프스토리지 - 상업용 부동산의 신대륙』은 명쾌한 성공 해법을 제시해 줄 것이다.

지금 한국의 상업용 부동산 시장은 공실 문제로 휘청이고 있다. ‘공실 폭탄’, ‘공실 지옥’이라 불리는 참혹한 상황 속에서 임대인과 건물주의 고통은 날이 갈수록 심해지고 있다. 그 한편에서 준공된 지 수십 년 된 노후 상가는 임대 수요가 거의 사라져 사실상 수익률 제로의 사각지대로 전락한 상태다.

불행하게도 공실 문제의 앞날은 그다지 낙관적이지 않다. 상업용 부동산 시장이 공급 과잉 상태인데도 서울을 비롯한 수도권은 물론이고 지방 중소도시에서는 여전히 지식산업센터와 대규모 상가건물이 올라가고 있다. 상가를 보유한 개인 투자자, 자산운용사, 시행사 모두 ‘이 공간을 어떻게 써야 할지’에 대한 해답을 찾지 못하는 상황이다.

이 복잡한 문제들을 하나로 연결하면 결국 떠오르는 키워드가 하나 있다. 바로 셀프스토리지다. 주거 공간은 좁아지고, 공실은 늘어나며, 현대인의 라이프스타일은 점점 더 많은 물건과 유연한 공간을 요구한다. 셀프스토리지는 ‘창고’라고 부르기에 부족할 만큼 다층적인 역할을 하고 있다. 단지 창고 산업의 진화가 아니라 도시가 살아남는 하나의 방법이 됐다. 투자자에게는 유망한 수익형 부동산 투자처로서, 임대인에게는 안정적인 수익원으로서, 사용자에게는 공간 스트레스를 줄이는 일상의 인프라로서 작동한다. 셀프스토리지는 도시 구조의 압력을 완충하는 완전히 새로운 해결 방식이다.

나아가 셀프스토리지는 도시 재생의 훌륭한 처방전이기도 하다. 오랫동안 비워진 상가, 쓸모를 잃은 지하 공간, 찾는 사람이 없는 노후 건물은 도시에 짙은 그늘을 드리운다. 이들이 다시 쓰이기 시작할 때 비로소 도시는 활기를 되찾을 수 있다. 그런 의미에서 셀프스토리지는 낡은 자산을 다시 작동하게 만드는 최소 단위의 도시 재생 수단이 될 수 있다. 도로를 뜯고 마스터플랜을 짜는 대규모 개발이 아니라 작고 빠르게, 하지만 확실하게 도시의 쓰임을 회복하는 도구가 될 수 있다.

미국, 유럽뿐 아니라 일본, 싱가포르와 같은 아시아 국가에서는 이미 편의점과 같은 생활밀착형 시설로 자리 잡았다. 미국 전역에서 영업 중인 셀프스토리지 시설 수는 5만2,000여 개로 추정되며 스타벅스, 맥도날드, 던킨 등 미국 5대 식음료 프랜차이즈 시설을 합한 수와 거의 같다. 가까운 일본도 셀프스토리지 시설 수가 패밀리레스토랑 시설 수를 앞지른 지 오래며, 이제는 편의점을 위협하는 수준으로 성장하고 있다.

이들 나라에 비하면 한국 셀프스토리지 시장은 아직 걸음마 단계다. 도시화와 고령화, 1인 가구 증가 등 비슷한 상황에 놓인 일본보다 한국은 1인당 주거 면적이 더 좁다. 그런데도 셀프스토리지 시장 규모는 일본의 9분의 1에 불과하다. 다른 시각에서 보면 그만큼 한국 셀프스토리지 시장의 잠재력이 풍부하다고 할 수 있다.

이 책은 셀프스토리지를 공간과 자산, 기술과 문화가 교차하는 지점에서 새롭게 해석한다. 단지 짐을 맡기는 공간이 아니라 쓸모를 재구성하고 삶의 여백을 만드는 시스템이자, 미래의 유망한 비즈니스 모델이자 부동산 투자처인 셀프스토리지라는 신대륙으로 독자들을 이끌어 줄 것이다.

공유형 창고라고도 불리는 셀프스토리지는 ‘self service storage’의 약자로, 물품을 보관해주는 생활 편의 시설을 일컫는다. 한국에선 셀프스토리지, 일본에선 트렁크룸, 미국에선 셀프스토리지 혹은 미니스토리지로 제각각 다른 이름으로 불리고 있지만, 이 업業의 핵심은 같다. 사용자로부터 일정한 요금을 받고 보관시설을 임대하는 서비스다.

글로벌 시장에서 셀프스토리지는 단지 확산 이상의 의미를 가진다. 이미 수익을 내는 구조로 검증됐으며, 상업용 부동산 섹터에서는 대체 불가능한 투자 자산군으로 자리 잡았다. 공간의 수익화, 도시의 재구성, 기술과 결합한 운영 모델까지. 셀프스토리지는 라이프스타일과 도시 구조, 투자 전략이 교차하는 뉴 이코노미의 대표 주자로 올라섰다.

1인 가구에서 가장 큰 비중을 차지하는 연령대가 MZ세대라는 점도 셀프스토리지 산업이 성장할 수밖에 없는 토대가 된다. 1인 가구의 증가는 셀프스토리지 산업 성장의 가장 강력한 추동력 중 하나다. 혼자 사는 사람들은 대체로 주거 공간이 협소하고 수납 여건이 열악한 경우가 많아 일상 속 물품을 보관할 수 있는 외부 공간에 대한 수요가 자연스럽게 발생한다. 특히 이사, 계절 용품 교체, 취미 활동 등에서 발생하는 임시 보관의 필요성은 1인 가구일수록 빈번하게 나타난다.

  작가 소개

지은이 : 남성훈
•학력건국대학교 영상학과건국대학교 부동산대학원•경력㈜아이엠박스코리아 대표㈜비엑스인베스트먼트 대표•수상2024년 행정안전부 장관상2023년 중소벤처기업부 장관상•홈페이지 www.iambox.co.kr•블로그 https://blog.naver.com/hoon_smilehttps://blog.naver.com/iamboxkorea•인스타그램 @iamboxkorea•유튜브 https://www.youtube.com/@iamboxkorea

  목차

004 PROLOGUE 왜 지금, 셀프스토리지인가?

CHAPTER 1 진화하는 창고
014 보관을 넘어 생활 인프라로
019 비즈니스가 된 창고, 셀프스토리지
025 보관의 현대적 해석
030 삶을 저장하는 새로운 방식
036 글로벌 시장에서 검증 끝낸 뉴 이코노미
044 깨어나는 한국 시장

CHAPTER 2 상업용 부동산 新트렌드
054 달라진 공간의 가치와 역할
064 부동산 ‘순수의 시대’의 종말
070 품질과 서비스로 승부하는 시대
076 공실공화국의 그늘
084 공실 문제를 해결할 구원투수의 등장
091 일본에서 목격한 한국의 미래

CHAPTER 3 한국 시장의 기회와 과제
104 셀프스토리지 개척자들의 도전과 실험
113 지하창고에서 시작된 아이엠박스의 꿈
122 공간 비즈니스의 새로운 공식을 쓰다
130 급변하는 한국 셀프스토리지 시장의 지형도
140 해소되는 규제 이슈
Tech column 기술과 만난 비즈니스 인텔리전스
: 미래 스마트 셀프스토리지가 있는 풍경

CHAPTER 4 셀프스토리지와 자산의 미래
166 창고에서 미래 자산으로
172 대형화하는 미국 셀프스토리지 리츠
181 새로운 투자처로 떠오른 아시아
188 아시아 셀프스토리지의 선진 실험실들: 일본, 홍콩, 싱가포르
204 국민연금의 투자가 한국 시장에 불러올 파급 효과
213 도시 재생과 역세권 활성화 사업
224 침묵의 시장에 다가오는 자본

232 EPILOGUE 새로운 기회와 성장 궤도의 앞에서
236 참고문헌

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