도서 소개

‘빠숑’이라는 필명 하나로 더 이상 설명이 필요 없는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 지난 20년간 부동산 시장에서 갈고닦은 노하우를 집약한 책. 활황기든 조정기든 어떤 시장과 조건에서도 흔들리지 않고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 독자의 부동산 안목을 높이는 게 이 책의 목표다.

기존의 부동산 관련 책들이 대부분 어디가 오를지, 어떻게 사야 할지 등을 다룬 ‘각론’이라면 《대한민국 부동산 사용설명서》는 보다 근본적이고 전방위적으로 부동산 안목과 투자 실력을 키워 줄 총론이자 기본서다. 저자는 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 6개 키워드로 ‘대한민국 부동산’을 ‘부알못’도 이해할 수 있도록 쉽게 설명한다.

먼저 우리나라 부동산 ‘시장’만의 특징을 정리한 뒤 부동산에 가장 큰 영향을 주는 ‘수요’에 대한 정의를 다시 내린다. 그래야 부동산 ‘가격’과 ‘상품’에 대한 바른 기준을 세우고 핵심을 짚어 낼 수 있기 때문이다. 이어 부동산의 기본 중 기본인 ‘입지’를 분석하는 노하우를 제시하고, 정부의 부동산 시장 전략인 ‘정책’을 어떻게 판단해야 하는지 알려준다.

김학렬 소장은 “《대한민국 부동산 사용설명서》에는 실거주자인 소비자, 주택 공급자인 기업체, 그리고 정책 입안자까지 이해해야 하는 대한민국 부동산에 대한 인사이트를 담고자 노력했다”며 “책 내용을 모두 소화한다면 각자 여건에 맞게 해석하고 응용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

  출판사 리뷰

빠숑의 20년 연구 노하우를 한데 모은 결정판!
어떤 조건에서도 흔들리지 않는 절대 기준 제시

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50
“이것도 모르고 투자하면 절대 안 된다”

‘빠숑’이라는 필명 하나로 더 이상 설명이 필요 없는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 지난 20년간 부동산 시장에서 갈고닦은 노하우를 집약한 책. 활황기든 조정기든 어떤 시장과 조건에서도 흔들리지 않고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 독자의 부동산 안목을 높이는 게 이 책의 목표다.

기존의 부동산 관련 책들이 대부분 어디가 오를지, 어떻게 사야 할지 등을 다룬 ‘각론’이라면 《대한민국 부동산 사용설명서》는 보다 근본적이고 전방위적으로 부동산 안목과 투자 실력을 키워 줄 총론이자 기본서다. 저자는 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 6개 키워드로 ‘대한민국 부동산’을 ‘부알못’도 이해할 수 있도록 쉽게 설명한다.

먼저 우리나라 부동산 ‘시장’만의 특징을 정리한 뒤 부동산에 가장 큰 영향을 주는 ‘수요’에 대한 정의를 다시 내린다. 그래야 부동산 ‘가격’과 ‘상품’에 대한 바른 기준을 세우고 핵심을 짚어 낼 수 있기 때문이다. 이어 부동산의 기본 중 기본인 ‘입지’를 분석하는 노하우를 제시하고, 정부의 부동산 시장 전략인 ‘정책’을 어떻게 판단해야 하는지 알려준다.

김학렬 소장은 “《대한민국 부동산 사용설명서》에는 실거주자인 소비자, 주택 공급자인 기업체, 그리고 정책 입안자까지 이해해야 하는 대한민국 부동산에 대한 인사이트를 담고자 노력했다”며 “책 내용을 모두 소화한다면 각자 여건에 맞게 해석하고 응용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

부알못 이제 그만!
초보부터 고수까지 부동산 올킬 가이드

블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다.

《대한민국 부동산 사용설명서》는 저자의 이전 책들과는 달리 보다 근본적이고 기본적인 이야기로 부동산 안목을 높이는 토대를 닦는다. 부동산에 대한 그만의 속 시원한 통찰은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움을 준다. 부동산 시장에 어떻게 접근하고 어떻게 판단해야 할지 명쾌한 가이드도 제시한다.

부동산을 제대로 보기 위해 필요한 모든 것이 이 책 안에 있다. 먼저 대한민국 부동산 시장만이 가지고 있는 특징이 무엇인지를 알기 쉽게 설명한다. 그리고 시장을 움직이는 힘인 수요가 어떻게 형성되고 움직이는지 이야기한다. 수요가 몰리는 곳에 가격 상승이 나타나고 수요가 빠지면 가격도 떨어진다. 수요는 결국 사람이다. 수요를 제대로 이해해야 가격과 상품을 파악할 수 있다. 가격은 숫자가 아니다. 수요와 공급이 만나는 지점이고 시장의 결과물이다.

상품은 최근 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수요가 분화되고 시장이 양극화되면서 차별화된 상품성의 가치는 계속 높아지기 때문이다. 입지는 그 자체가 부동산이다. 특히 최근 정부가 입지를 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 4단계로 구분한 것을 놓고, 소비자들은 그 의미와 시장의 변화를 주시할 필요가 있다. 정책은 활용해야 할 대상이다. 정책을 제대로 분석할 줄 알면 실질적인 경제 생활에 도움을 받을 수 있다. 나의 눈으로 나의 상황에 맞게 정책을 판단해야 한다.

이 책은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 연구원 시절부터 더리서치그룹 부동산조사연구소장에 이르기까지 지난 20년간 저자의 조사와 분석 자료, 연구 결과를 모두 집약한 것이다. 대형 건설사, 국토교통부 등 공공기관과 1,000건 이상의 프로젝트를 진행한 경험과 노하우가 책 속에 녹아 있다. 전국 규모의 분양 물량, 시세 변동률, 시세 변화, 거래 동향, 미분양 현황, 입주 물량 등 전체적인 공급과 수요량을 확인할 수 있는 자료를 총동원했고, 그것을 바탕으로 부동산을 이해하는 데 필요한 인사이트를 제시했다.

부동산을 보는 절대 기준, 6개의 키워드

저자는 대한민국 부동산 시장을 제대로 보기 위해 6개의 키워드를 제안한다. 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책이다.

1. 시장과 싸우지 마라
개인도 정부도 시장을 이길 수는 없다. 시장은 이길 수 없는 존재고 이기려고 해서도 안 되며 그 안에서 어떻게 서로 조화를 이룰 수 있을까를 생각해야 한다. 시장은 냉정하다. 준비하고 대처하는 쪽이 승자가 된다.

2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다
부동산의 시세 변동은 결국 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격은 오를 수밖에 없다. 수요가 모이는 곳, 수요 증가가 예상되는 곳을 찾아야 한다. 수요 파악 없는 의사결정은 무모함이며 ‘묻지 마’ 투자다. 부동산 의사결정에서는 수요 파악이 가장 중요하다.

3. 싸니까 사는 게 아니다
가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정된다. 부동산 가격을 볼 때는 단순히 절대 가격의 높고 낮음으로만 판단해서는 안 된다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격이 있을 수 있다. 하지만 아무리 가격이 높아도 기꺼이 지불할 사람이 많다면 그건 거품이 아니다.

4. 이제부터는 상품 경쟁력이다
부동산 시장은 더 이상 양적 시장이 아니다. 질적 시장으로의 변모를 이미 시작했다. 아파트 소비자들은 상품에 대해 그동안 충분한 경험을 쌓았다. 좋고 나쁜 것을 구분하는 눈이 확실해졌다. 이런 시장을 선도하는 것은 상품 경쟁력이다.

5. 부동산의 최고 핵심은 입지다
입지에 대해서는 긴 말이 필요 없다. 20년 동안 저자가 강조해 온 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있지만 상품성이 좋다고 해서 입지 조건이 따라서 좋아지지는 않는다. 감당할 수 있는 범위 안에서 최고의 입지 조건을 찾아야 한다.

6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다
현 부동산 정책은 무주택자 혹은 실거주를 위해 아파트를 구매하려는 1주택 세대에게 가장 유리한 정책이다. 내 집 마련할 사람들은 지금 집을 사라는 얘기다. 딱 거기까지다. 정부가 집값을 하락시켜 줄 수는 없다. 개개인의 사정을 모두 고려해 줄 리도 만무하다. 내 집, 우리 가족의 보금자리를 찾는 일은 각자의 몫이다.

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50

주택 보급률 100%의 숨은 의미, 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법, 아파트의 거품 가격 확인하는 법, 적정 가격 파악하는 법, 적절한 매수와 매도 타이밍, 현재 중대형 아파트가 인기 있는 이유, 거래량 감소 시기의 ‘급매물 선별법’ 등 이번 책에는 부동산 투자를 위한 핵심 포인트가 50개 칼럼으로 정리되어 있다.

대세 상승 혹은 대세 하락만을 믿고 시장에 들어섰다가는 기다리고 있던 초기 투자자들에게 당하기 십상이다. 지역마다 입지마다 시기마다 시장 상황을 다르게 보고 분석할 수 있어야 한다. 같은 신도시라도 시장 전개 상황이 다른 이유가 다 있다. 같은 주상복합이지만 사도 좋은 곳이 있고 지켜봐야 할 곳이 있다.

저자가 가장 강조하는 것은 ‘묻지 마 투자 금지’다. 친한 중개업소의 말만 믿지도 말 것이며, 누가 샀다고 따라 사지도 말 것이며, 전문가가 추천한다고 무조건 좋은 물건인 것도 아니다. 스스로 공부해서 자신만의 부동산 인사이트를 가져야 한다. 이 책이 그 방법을 가르쳐 준다.

기업가도, 정책 입안자도 부동산을 이해해야

저자는 정부의 부동산 정책에 대해 적지 않은 부분을 할애했다. 소비자로서의 개인이 부동산 정책을 어떻게 이해하고 받아들여 시장에 적용할지도 중요하지만 정책 입안자들이 부동산 시장의 작동 원리를 제대로 받아들여 주기를 바라는 마음 또한 간절하기 때문이다.

부동산 시장도 하나의 시장이니만큼 소비자와 공급자가 있고 그 둘의 조화로운 관계가 안정적인 부동산 시장을 만든다. 정부의 정책 여하에 따라 부동산 시장이 출렁대는 현실 속에서 저자는 하나하나의 정책들이 시장에서 의미하는 바가 무엇이며 그것이 어떤 결과를 가져왔는지를 짚어 주는 동시에 앞으로의 정책은 어디를 향해야 할지를 제안한다.

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇다.

부동산 전문가와 언론 등은 전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다. 대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다. 지역마다 세부적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있다. 전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다. 특정 목적을 가지고 호도하는 메시지를 전달하는 전문가가 없길 희망한다.

신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않는다. 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다.

  작가 소개

지은이 : 김학렬
아홉 권의 책 저자이자 묻지마 다독가. 대한민국 최고의 입지분석가이자 부동산 인기 칼럼니스트. 더리서치그룹 부동산조사연구소장. 6천여 권의 책을 소장하고 있으며 그 이상의 책을 읽었다. 많이 읽다 보니 쓰게 되었고, 쓰다 보니 방송도 하게 되었다. 영화감독을 꿈꾸며 시나리오를 쓰기도 했다. 다독多讀이야말로 그 무엇보다 인생을 풍요롭게 만들어준다고 굳게 믿고 있다. 책을 통해 얻은 지식을 몸소 실천하고 있다. 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임한 바 있다.40만 명이 청취하는 팟캐스트 <빠숑의 세상 답사기>와 애플 아이튠즈 팟캐스트 1위의 독서 팟캐스트 <다독다독>을 진행 중이며, 블로그 '빠숑의 세상 답사기'의 이웃 11만 명, 유튜브 채널 구독자 3만 명과 활발하게 소통하고 있다. 저서로는 『지금도 사야 할 아파트는 있다』『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』『서울 부동산의 미래』『대한민국 부동산 투자』『부자의 지도, 다시 쓰는 택리지』『흔들리지 마라 집 살 기회 온다』가 있다.

  목차

추천사 _ 심교언
프롤로그

제1장. 시장 _ 시장과 싸우지 마라
지금 가장 유리한 사람들은?
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
각종 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
전문가 믿지 마라
부동산 시장에 ‘대세’는 없다

제2장. 수요 _ 하나만 꼽는다면 결국 수요다
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
수요와 공급을 측정하는 ‘빠숑의 노하우’
갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻

제3장. 가격 _ 싸니까 사는 게 아니다
거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
아파트의 적정 가격 파악하는 법
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
‘평당 3,000’의 조건
언제 살까? 언제 팔까?
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라

제4장. 상품 _ 이제부터는 상품 경쟁력이다
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
주차장부터 체크하라
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

제5장. 입지 _ 부동산의 최고 핵심은 입지다
서울도 모르면서 지방 투자?
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라

제6장. 정책 _ 정부가 집을 거저 주지는 않는다
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?

에필로그

  회원리뷰