도서 소개

건물주만 되면 돈을 벌 수 있는 시대는 지났다. 이제 빌딩 투자는 단순한 투자상품이 아니라, 철저한 ‘투자사업’의 관점에서 접근해야 한다. 이 책은 빌딩 투자에서 가장 많은 사람이 실패하는 지점, 즉 ‘언제 어디서 사고, 언제 팔아야 하는가’라는 본질적인 질문에서 출발한다. 막연한 성공담이나 장밋빛 전망이 아닌, 실제 매입·운영·매각 사례를 통해 어떤 선택이 수익으로 이어졌고 어떤 판단이 손실로 귀결되었는지를 구체적으로 보여준다. 빌딩 투자를 고민하고 있다면, 이 책은 투자를 시작하기 전에 반드시 거쳐야 할 현실적인 체크리스트가 될 것이다.

빌사남 김윤수 대표의 《빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드》가 출간된 지 어느덧 6년이 흘렀다. 그사이 빌딩 시장의 패러다임은 크게 달라졌다. 금리 환경이 바뀌었고, 대출 규제가 강화되었으며, 임대 시장의 구조 또한 전환기를 맞았다. 저자는 이러한 변화 속에서 과거의 성공 공식이 더 이상 통하지 않는 현장을 수없이 마주했다. 이에 기존의 핵심 원칙을 바탕으로 서울 핵심상권과 중소형 빌딩 거래 현장에서 축적한 경험과 투자 전환기에 반드시 필요한 판단 기준을 이 책에 새롭게 담아냈다.

이 책은 단순한 이론서가 아니다. 고금리와 규제의 파도를 넘어 기회를 선점하려는 투자자들을 위한 실전 지침서다. 대출 전략부터 법인 활용, 세무 리스크 관리까지 빌딩 투자의 전 과정을 구체적인 기준과 사례 중심으로 풀어낸다. 특히 실제 매입·매각 사례를 통해 자산가치를 끌어올리는 결정적 노하우뿐만 아니라 누구나 겪을 수 있는 실패의 기록까지 가감 없이 담아내어, 빌딩 투자에 대한 막연한 두려움을 지우고 스스로 판단할 수 있는 현실적인 기준을 세워주는 출발점이 될 것이다.

  출판사 리뷰

“아파트를 살 것인가, 빌딩을 살 것인가?”
빌딩 매입․매각부터 성공․실패 사례까지

“건물만 사면 돈을 번다”는 말은 이미 과거의 이야기가 되었다. 지금의 빌딩 시장은 입지와 구조는 물론, 임차 구성, 금융 조건, 그리고 최종적인 매각 전략까지 입체적으로 파악하지 않으면 안정적인 수익을 기대하기 어렵다. 《빌사남이 말하는 빌딩 투자의 모든 것》은 이러한 현실을 전제로, 빌딩 투자에서 반드시 점검해야 할 핵심 질문들을 하나씩 짚어 나간다.
이 책은 빌딩의 본질을 이해하고, 실패 확률을 낮추기 위한 투자 마인드셋에 집중한다. 빌딩 투자의 핵심 원리부터 매입·운영·매각까지 전 과정을 실제 사례를 통해 설명하며, 초보 투자자가 실수하지 않고 스스로 판단할 수 있는 기준을 세울 수 있도록 구성했다. 빌딩 투자는 감으로만 되는 게 아니다. 직접 보고, 발로 뛰며, 꾸준히 공부해야 한다. 좋은 입지를 보는 눈, 건물 구조를 읽는 감각, 그리고 시장 흐름을 파악하는 힘이 필요하다.
이 책은 빌딩 투자의 전 과정을 이론–실전–사례 분석의 흐름으로 체계적으로 구성했다.
PART 1에서는 빌딩 투자의 기본기를 다룬다. 종잣돈 규모, 대출 전략, 투자계획표 작성, 법인 매입 시 고려사항 등 투자를 시작하기 전 반드시 알아야 할 현실적인 기준을 정리한다. 또한 A급 빌딩을 판단하는 기준과 매물 분석 방법, 현장 조사 노하우를 통해 초보 투자자가 흔히 빠지기 쉬운 함정을 짚어준다. 이어 계약부터 운영, 매각까지 이어지는 실전 단계에서 필요한 체크리스트와 세금, 실제 수익 계산 방법까지 구체적으로 다룬다.
PART 2에서는 실제 성공과 실패 사례를 통해 빌딩 투자의 본질을 입체적으로 보여준다. 소규모 자본으로 시작해 건물주가 된 사례부터, 리모델링과 신축 선택이 갈린 순간, 땅의 가치가 수익을 좌우한 사례까지 성공의 흐름을 분석한다. 동시에 고금리, 공실, 상권 변화로 손실을 본 사례를 통해 어떤 판단이 왜 실패로 이어졌는지를 냉정하게 짚는다.
PART 3에서는 서울 주요 지역의 빌딩 상권을 분석한다. 상권이 쇠퇴한 지역과 성장 가능성이 남아 있는 지역을 비교하며, 투자자가 실제로 참고할 수 있는 지역의 판단 기준을 제시한다.
이 책은 빌딩 투자를 꿈꾸는 독자에게 ‘정답’을 제시하기보다, 스스로 판단할 수 있는 기준과 체크리스트를 제공한다. 빌딩 투자를 앞두고 있다면, 자산가로 가는 길목에서 만나는 든든한 파트너가 되어줄 것이다. 변화된 시장에서 흔들리지 않는 기준을 세우고 싶은 투자자라면 반드시 이 책의 첫 장을 펼치길 권한다.

빌딩 투자에 관심을 가지는 분들이 필자를 만나면 항상 묻는 질문이 있다 . “빌딩 투자의 매력은 무엇인가요?” 이 질문에 나는 ‘건물 전체를 소유할 수 있다’는 점이 가장 매력적이라고 답한다. 아파트나 분양상가는 건물의 일부 지분만 소유하지만, 빌딩은 대지와 건물 전체를 온전히 내 이름으로 가질 수 있다. -

빌딩 투자는 감으로만 되는 게 아니다. 직접 보고, 발로 뛰며, 꾸준히 공부해야 한다. 좋은 입지를 보는 눈, 건물 구조를 읽는 감각, 그리고 시장 흐름을 파악하는 힘이 필요하다.

빌딩 투자는 단순히 ‘좋은 건물’을 사는 게 아니다. 언제 어디에 사고, 언제 팔아야 하는지를 끝까지 계산할 수 있는 ‘사업가’가 되어야 한다. 그래서 지금 빌딩 투자를 고민하고 있다면 매물보고서와 단순 수익률에만 의존하는 것이 아니라 ‘거래가 이루어지는 곳, 살아남는 지역, 변화를 견디는 건물’을 골라야 한다.

  작가 소개

지은이 : 김윤수(빌사남)
만 18세에 공인중개사 자격을 취득하며 부동산 업계에 입문했다. 이후 15년간 서울 핵심상권을 중심으로 중소형 빌딩 거래 현장에서 활동하며, 누적 수조 원 규모의 빌딩 매입·매각을 중개해 왔다. 단순한 매물 소개나 시세 설명이 아닌, 공실 구조와 운영 리스크, 향후 매각 가능성까지 함께 검토하는 방식으로 실수요자와 자산가들의 투자 판단을 돕고 있다.빌딩 및 상업용 부동산 시장과 관련한 칼럼과 정보를 언론과 재테크 커뮤니티에 꾸준히 기고하고 있으며, 유튜브 채널 〈빌사남TV〉와 블로그를 통해 빌딩 매매, 중개는 물론 리모델링, 신축, 임대 구조, 법률·세무 이슈까지 실무 중심의 콘텐츠를 제공하고 있다.이 책을 통해 그동안 ‘그들만의 리그’로 여겨졌던 빌딩 투자 시장을 보다 현실적으로 이해하고, 숫자와 데이터를 바탕으로 스스로 판단할 수 있는 기준을 독자들이 갖게 되기를 바란다.▶ 유튜브 https://www.youtube.com/@bsn_ ▶ 블로그 http://blog.naver.com/yskim__ ▶ 홈페이지 https://www.bsngroup.co.kr/

  목차

프롤로그 _ 빌딩 시장, 투자 전망

PART 1 빌딩 투자의 A to Z

1장 빌딩 투자의 첫걸음
01 빌딩 투자, 종잣돈 10억 원은 필요하다
02 빌딩 투자에 앞서 세 사람을 먼저 만나라
03 대출을 잘 받는 6가지 전략
04 투자계획표 작성은 선택이 아닌 필수다
05 법인 매입에 따른 변수를 고려하라
06 임대에도 전략이 필요하다
07 영끌 투자, 절대로 하지 마라
08 공동투자, 세상에 공짜는 없다

2장 빌딩 건물주가 되는 길
01 투자에 앞서 알아야 할 부동산 기초지식
02 현장에 가기 전 꼭 필요한 공적장부 분석
03 A급 빌딩의 3가지 기준
04 A급 빌딩을 찾는 3가지 방법
05 매물이 시장에 나오는 진짜 이유
06 빌딩 투자는 발품 파는 사람이 이긴다
07 3건 이상의 매각 사례를 분석하라
08 IT 서비스를 활용하라
09 빌딩과 주거시설의 호재는 다르다

3장 빌딩 투자, 계약부터 매각까지 실전 노하우
01 매입검토표 작성과 투자지역 선정
02 계약 전후 체크리스트 및 필수서류 점검
03 빌딩 운영 및 리스크 관리 노하우
04 공실률을 낮추는 임차인 유치전략
05 빌딩 투자의 꽃은 ‘매각’
06 빌딩 관련 세금 총정리
07 건물 매각 시 실제 수익금액 계산

4장 리모델링 vs 신축, 건물의 가치를 높이는 법
01 리모델링과 신축의 성공조건
02 리모델링하기 좋은 건물의 조건
03 신축하기 좋은 건물의 조건

PART 2 빌딩 투자, 성공 & 실패 사례 분석

1장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다
01 10년 장사 끝에 3억으로 건물주되다
02 리모델링 대신 신축을 선택한 이유
03 땅의 가치를 이기는 건 없다
04 성수동 낡은 건물이 8층 랜드마크로 다시 태어나다
05 허물지 않고 가치를 2배로 올리는 법
06 강남 50평 신축, 토지 매입부터 통임대까지
07 국밥집 건물이 랜드마크 카페로 변신하다
08 3년 반의 여정, 성수동 사옥을 짓다

2장 빌딩 투자, 실패에서 배운다
01 강남 신축 통임대, 5개월 만에 13억 원 손실을 보다
02 고금리 공포 속, 기회를 놓친 건물주
03 상권 쇠퇴의 직격탄을 맞다
04 임대수익률만 보고 공유 건물을 매입하다
05 강남 건물, 무조건 좋은 것은 아니다

PART 3 서울시내, 빌딩 상권 분석
01 상권이 안 좋아진 지역 분석
02 상권이 좋고 빌사남이 추천하는 지역 분석

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